Legalidade ou ilegalidade dos loteamentos ou condomínios fechados Leia mais:
Também chamado de "condomínio atípico" ou "loteamento
fechado", há controvérsias a respeito da legalidade dos chamados
"condomínios fechados". A questão diz respeito à possibilidade de se
edificar cercas ou muros ao redor do loteamento e implantar controle de
acesso, mediante instalação de guarita na entrada do loteamento ou
"condomínio", com pessoal contratado para impedir a entrada de
pessoas que não sejam moradoras ou convidadas, inviabilizando a utilização dos
espaços não privativos do loteamento ou condomínio por outras pessoas.
Normalmente, o "condomínio fechado" é gerenciado por uma
associação de moradores, que presta serviços diversos, com vigilância e
limpeza, executa obras manutenção ou de melhorias etc. Essa associação poderá
se constituir formalmente, com registro em cartório, hipótese em que haverá a
criação de uma pessoa jurídica. Mesmo nessa hipótese, porém, não se confunde a
associação de moradores do "condomínio fechado" com o condomínio
edilício, previsto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. [01] Tecnicamente,
o "condomínio fechado" é um loteamento e não um condomínio, exceto na
hipótese do art. 8º da Lei nº 4.591/64, que veremos adiante.
De acordo com o art. 22 da Lei nº 6.766/79, a partir do registro do
loteamento no cartório de registro de imóveis, passam a integrar o domínio do
Município as vias e praças, os espaços, livres e as áreas destinadas a
edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do
memorial descritivo. Por isso há quem afirme que os chamados "condomínios
fechados" não são legais, pois as vias de acesso e demais áreas não
privativas deveriam ser abertas a todas as pessoas, moradoras ou não do
condomínio, por serem propriedade pública de uso comum do povo.
Há, basicamente, quatro posições a respeito do tema, três a favor da
legalidade dos "condomínios fechados" e uma contra. Vejamos,
inicialmente, a primeira posição, que sustenta a legalidade dos
"condomínios fechados" que, sem prejuízo da aplicação da Lei nº
6.766/99, forem aprovados pela legislação municipal, que pode disciplinar
genericamente os "condomínios fechados" ou autorizar a utilização
privativa das vias internas e demais bens públicos aos moradores do condomínio:
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