Os diversos tipos de quorum no Condomínio

Quorum: é empregado na terminologia jurídica para indicar o número de pessoas que deve comparecer às assembléias ou reuniões para que estas, validamente, possam deliberar.

É o número mínimo de pessoas necessárias para que possa funcionar legalmente uma assembléia deliberativa para que uma votação tenha valor.

Art.1352/CC: Salvo quando exigido quorum especial , as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Deliberação: É a solução coletivamente dada pelos condôminos nas questões suscitadas a respeito da coisa comum, tais como sobre a venda, locação, arrendamento ou administração.

Os principais quoruns são:

Maioria Qualificada/ Especial: Leva em consideração a totalidade dos presentes e ausentes que poderiam participar da assembléia. Porém, essa totalidade, entende-se daqueles que poderiam legitimamente participar da votação, ou seja, todos os co-proprietários.

Maioria Absoluta: Constitui-se por um número que corresponda a mais da metade daquele que se encontra presente, ou seja, sempre representada por mais da metade dos votos computados, em soma.

Maioria Simples/Relativa: Resulta simplesmente do maior número do momento comparativamente ao número menor, que lhe ficou abaixo.Firma-se pela pluralidade, sem atenção a qualquer relação de número.

A maioria qualificada difere-se da absoluta, que se computa pelo número de presentes à reunião, e da maioria relativa, anotada pelo maior número, realmente obtido, na votação.

A lei confere a Convenção de fixar o quorum para cada deliberação.

Se, por acaso, a Convenção previr quorum diferente, deverá prevalecer o determinado pelo Código Civil.

Vamos aprender os quoruns necessários para cada situação:

1 - Convenção de Condomínio

Aprovação:

Considera-se aprovada a convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio.

Art. 1.333/CC: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Alteração:

A Convenção só poderá ser alterada, em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos, que representem 2/3 do total das frações ideais dos condôminos.

Art. 1.351/CC: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção

2 - Regimento Interno

O Regimento Interno só poderá ser alterado após a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.

Art. 1.334/CC: Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

V - o regimento interno.

3 - Síndico

Eleição:

Será eleito o síndico na forma prevista na Convenção, em Assembléia Geral, não podendo ter mandato superior a 2 anos. Sendo permitida sua reeleição.

Destituição:

Ficou mais "fácil demitir" o síndico. Antes, eram necessários 2/3 dos votos da assembléia. Agora, pode-se destituí-lo com a maioria absoluta dos membros da assembléia.

Art. 1.349/CC: A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

4 - Conselho Consultivo

A lei não especifica o quorum para a eleição do Conselho Consultivo, deixando na responsabilidade da Convenção instituir qualquer modalidade prática que assegure a todos os interessados a liberdade na escolha dos seus membros.

A eleição há de ser realizada sempre em assembléia geral para esse fim.

Lei 4591/64: Art. 9º § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

5 - Conselho Fiscal:

Caberá também à convenção dispor sobre a eleição do Conselho Fiscal, com mandato de 2 anos, para se manifestar sobre as contas do síndico. Procede-se do mesmo modo que em relação ao Conselho Consultivo.

6 - Obras:

Úteis: Para a realização de obras úteis no condomínio será necessário o voto da maioria dos condôminos.

Voluptuárias: Para a realização de obras voluptuárias no condomínio depende do voto de 2/3 dos condôminos.

Art. 1.3410/CC: A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Comuns: A realização de obras, em partes comuns, em acréscimos às já existentes, a fim de facilitar ou aumentar a utilização depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos.

Art. 1.342/CC: A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Necessárias com despesa excessiva, sem urgência: Regra geral dos artigos 1352 e 1353 do Código Civil:

1ª Convocação: Maioria dos votos dos condôminos presentes (que representem pelo menos metade das frações ideais);

2ª Convocação: Maioria dos votos presentes.

Art. 1341/CC: § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

7 - Construção de outro pavimento no prédio

A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

8 - Mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária

Dependerá também da aprovação da unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

Art. 1.351/CC:... A mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

9 - Para a modificação da fachada

A modificação da fachada de qualquer das unidades autônomas só poderá ser feita mediante a aprovação unânime dos condôminos.

Art. 10 § 2º/ Lei 4591/64: O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos condôminos.

10 - Reconstrução ou venda em caso de destruição total da edificação

Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações ideais do respectivo terreno.

Art. 1.357/CC: Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

11 - Destinação do terreno

Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. (Art. 14, §1º da Lei 4591/64)

12 - Assembléia geral ordinária

Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Art. 1.350/CC: Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

13 - Eleição e aprovação de contas na Assembléia Geral Ordinária

1ª Convocação: Maioria dos votos dos condôminos presentes (que representem pelo menos metade das frações ideais);

2ª Convocação: Maioria dos votos presentes.

Art. 1.352/CC: Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

14 - Assembléia Geral Extraordinária:

Poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Art. 1.355/CC: Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

15 - Deliberação das Assembléias:

Nenhuma assembléia poderá deliberar validamente se todos os condôminos não tiverem sido para ela convocados regularmente.

Art. 1.354/CC: A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.